Louer sans faux pas

Des conseils de base pour vivre une location sans soucis. Pour le bailleur, le risque d’une location porte sur le non-paiement du loyer et des charges mais aussi sur la dégradation de son patrimoine.

 Voici 6 conseils à suivre pour vivre une location sans vague.

1) Louer un logement décent

Tout bailleur doit offrir à son locataire un logement décent assurant le « clos et le couvert ». La loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000 interdit de louer un logement de moins de 9 mètres carrés habitable ou d’un volume inférieur à 20 m3. Le système électrique doit être en bon état, avec de l’eau chaude, au moins une fenêtre par pièce et ouvrant sur l’extérieur, avec des ouvertures permettant un renouvellement d’air, etc.

Pour un bail en cours, le locataire en place est en droit de demander les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement aux critères de décence. Si vous (bailleur) traînez des pieds, l’affaire peut être portée en justice à vos frais. Vous refusez ? Le juge peut décider de réduire le loyer et les organismes sociaux stopperont le versement des aides au logement du locataire (aides personnalisées au logement, etc.) qui vous sont directement versées.

2) Rédiger le bail avec soin

Un certain nombre de clauses obligatoires doivent figurer dans le bail comme la désignation du bien loué, sa surface habitable, la durée de la location, le montant du loyer, les conditions du congé, le montant des charges, etc.

Des clauses facultatives peuvent être ajoutées au contrat, histoire de se bâtir un bail sur-mesure. Il est possible de mentionner les avances sur charges, les éventuelles remises sur loyer moyennant travaux, la révision du loyer, la clause résolutoire…etc.

La loi n’exige aucun formalisme autre que la présence de ces clauses. En revanche, la durée du bail est réglementée de façon très précise. Établi en deux exemplaires, ce contrat doit être signé par les deux parties. Il peut être rédigé sur papier libre ou à partir d’un modèle-type disponible dans le commerce ou auprès d’associations (de locataires ou de propriétaires).

3 ) Un état des lieux sous haute surveillance

En début comme en fin de location, le logement est passé au crible afin de dresser un état des lieux d’entrée et de sortie.

Réalisées en votre présence -le propriétaire- et celle du locataire, ces deux visites détaillées sont importantes. Elles permettent de vérifier si le logement n’a pas été abîmé pendant la location. État des murs, des sols, des équipements (étagères, volets, etc.), rien ne doit échapper à cette visite de détail.

Dans le compte-rendu écrit, ne vous contentez pas de termes passe-partout (du genre médiocre, passable, bien), employez des adjectifs précis (taché, déchiré, rouillé, etc). C’est la comparaison de ces deux « photographies » des lieux qui permettra de déterminer avec précision les responsabilités de chacun et de désigner qui paiera les travaux ou les éventuels réparations.

L’état des lieux doit toujours être annexé au contrat de location.

4) Savoir répartir les charges

Règle de base : le bailleur ne paie jamais la totalité des charges du logement qu’il loue.

Certes, il s’acquitte des grosses réparations (ravalement, réfection de toiture, remplacement de la chaudière de l’immeuble, etc.), de l’installation d’un digicode, de la pose de double-vitrage ou de l’aménagement des combles mais il ne fait qu’avancer certaines dépenses qu’il se fait ensuite rembourser par le locataire.

Pour bien comprendre, disons que les « charges récupérables » correspondent aux frais liés à l’usage du logement et à la jouissance de la copropriété. Pour faire simple, ce sont les dépenses de fonctionnement. Elles correspondent à l’entretien courant comme par exemple la consommation d’eau, d’électricité des ascenseurs, le nettoyage des parties communes, l’entretien des espaces verts de la copropriété ou encore la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

5) S’assurer contre les impayés de loyers

Ne pas encaisser son loyer en fin de mois constitue le cauchemar de tout bailleur. Pour peu que cette somme serve à payer un autre loyer ou à rembourser un crédit immobilier, c’est le pépin financier assuré ! Vous avez beau avoir pris toutes les précautions possibles pour sélectionner un locataire solvable, le risque d’impayé n’est jamais nul. Mieux vaut donc assurer ses arrières contre ce genre de défaillance.

La meilleure parade ? Souscrire une assurance loyers impayés.

Des filets de sécurité existent. Depuis l’automne 2007, la Garantie des Risques Locatifs (GRL) permet de se couvrir en cas de locataires « justes » c'est-à-dire dont les revenus sont légèrement inférieurs à trois fois le loyer mensuel. Elle favorise surtout l’accès au logement des jeunes et de ceux qui disposent d’un emploi précaire, saisonnier, etc. En résumé, la GRL donne au bailleur une garantie de loyers impayés pour les personnes ne répondant pas aux critères traditionnels de solvabilité.

Atouts de la GRL ? Elle indemnise le bailleur, à tout moment au cours du bail, et pour une durée illimitée les impayés de loyers (et de charges) plafonnés à 2 000 euros mensuels. Elle rembourse aussi jusqu’à 7 000 euros d'impayés. Elle rembourse aussi jusq'à 7 700 euros en cas d’une éventuelle remise en état du logement (3500 euros dans le cas des meublés) et prend en charge les frais de justice (huissiers et avocats) jusqu’à l’expulsion du locataire.

Pour vous protéger des défauts de paiement d’occupants plus aisés – ceux qui disposent de revenus trois fois supérieurs au loyer - mieux vaut recourir à une assurance classique. Moyennant une prime équivalente à 2 ou 3 % du loyer, cette couverture vous indemnise en cas de défaillance du locataire. Certains contrats prévoient même une extension de garantie en cas de détérioration et d’éventuels frais de contentieux judiciaires. Attention : la prise en charge des impayés de loyers n’est pas instantanée.

Il faut souvent patienter un trimestre pour que l’assurance se mette en route. La prise en charge couvre deux ans de sinistre maximum et le loyer assuré est généralement plafonné à 2 500 € par mois.

6) Négocier avant d’attaquer

Un problème, un litige ou un désaccord avec votre locataire ? N’hésitez pas à le contacter pour tirer l’affaire au clair. Un conflit provient souvent d’une méconnaissance des devoirs de chacun ou de l’ignorance des textes législatifs. Si la divergence persiste, tenez bon, ne rompez surtout pas le fil du dialogue. Sachez qu’une solution à l’amiable est toujours préférable à une action en justice.

Savez-vous qu’il est possible de rencontrer en mairie des conciliateurs bénévoles ou de solliciter des associations de consommateurs ou de propriétaires ? Pensez aussi à saisir les commissions de conciliation qui, depuis la Loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000, disposent de compétences élargies. En plus des désaccords concernant le loyer, elles interviennent sur certains litiges comme les états des lieux, les dépôts de garantie et les charges locatives.

En début de conflit, pensez toujours à envoyer un courrier pour expliquer la teneur du désaccord. En cas de non-réponse et d’échec de vos discussions, envoyez une seconde lettre recommandée, dont le contenu est analogue à la première, avec cette fois-ci une mise en demeure, préalable obligé à l’ouverture des hostilités officielles.

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